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林采宜:海外房价降温有哪些原因?|林采宜|房价|降温

时间: 2018-10-31 00:00 作者:admin 来源:未知 点击:

文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 林采宜

随着全球低利率环境的终结,各种货币、信贷政策的收紧以及房屋税收政策的出台,是导致房价降温的直接原因。

核心观点:

2018年以来,海外主要城市的房价出现明显的降温趋势。其中,福州财经娱乐新闻网 纽约、悉尼、墨尔本、温哥华的房价涨幅不断收窄,伦敦及多伦多房价则已进入下跌区间。

随着全球低利率环境的终结,各种货币、信贷政策的收紧以及房屋税收政策的出台,是导致房价降温的直接原因。

美国纽约的房价降温主要受制于美联储加息释放的紧缩信号,但从住房供求和居民负债率来看,房屋空置率与房地产杠杆率均处于历史较低水平,中长期仍然有上涨的空间。

伦敦、悉尼、墨尔本、多伦多、温哥华这五大城市不仅受到信贷政策的影响,更重要的是受到各类限制海外买家投资性需求的税收政策的影响。未来2年,货币信贷政策的持续紧缩,以及对各类投资者(包括海外买家在内)的限制性进入,将对这些以投资性房产为主的城市房价形成持续的抑制。

一、美国纽约

2018年以来,全美20个大中城市房价增速有所放缓,其中纽约房价同比跌幅最大,3月以来涨幅连续5个月收窄,自5.88%降至3.42%。曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区房市均呈现不同程度的降温,其中以曼哈顿地区的房价跌幅最深。在2017年三季度房价中位数达到历史高位118.90万美元后,今年前三个季度曼哈顿区销售价格中位数相较去年同期连续下跌1.6%、7.3%及4.5%,至目前的111.70万美元。其前三个季度房屋销售数量较去年同期也分别减少31.3%、17.3%、11.30%。曼哈顿区房市整体呈现出量价齐跌(二季度房屋库存上升至历史高位,但三季度市场表现较二季度略有缓和)。

1、美联储持续加息提高抵押贷款成本

美联储自2015年12月开启加息周期以来,目前联邦基金目标利率已经连续8次上调至2%-2.25%。低利率时代的结束也意味着房地产抵押借贷成本的上升,美国房市逐步降温,其成屋销售数量同比自2016年底开始出现下滑,自今年3月以来跌入负增长区间。

2、美国房屋空置率处于历史低位,供需市场处于紧平衡

经历2008年-2012年的去库存周期后,美国成屋库存目前处在历史的较低水平,2018年9月成屋库存为188万套,低于去年同期水平。同时从新建私人住宅来看,美国私人住宅投资自2013年6月之后已经步入下行周期,随着美联储加息导致的资金成本上升以及人力成本的上涨,新屋建造的规模未来大概率将逐步下滑。

截至2018年6月,美国出租空置率和房屋空置率分别为6.8%及1.5%,处于历史低位,同时,美国住房自有率增至64.3%,显示出美国居民的购房能力有所增强。

(责任编辑:北京赛车pk10)

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